재개발, 재건축 차이점 알기
흔히 부동산에 경험이 많은 사람들이 투자한다는 재개발, 재건축은 비슷해 보이면서도 다른 점이 참 많습니다. 오늘은 재개발, 재건축의 개념과 차이점에 대해 이해하고 부동산 초보자들도 쉽게 접근할 수 있도록 투자할 때 유의해야 할 점에 대해서도 알아보겠습니다.
부동산을 잘 안다는 사람들도 단순히 재개발은 오래된 주택을 허물고 새 아파트를 짓고, 재건축은 오래된 아파트를 허물고 새 아파트를 짓는 것이라고 알고 있는 사람들이 많습니다. 하지만 간혹 주택을 허물고 새 아파트를 짓는데도 재건축이라 하고, 아파트를 허물고 새 아파트를 짓는데도 재개발이라고 하는 경우가 있습니다. 재건축과 재개발의 개념은 이전 주택이 어떤 형태인지의 차이가 아니라 해당 지역 기반 시설의 노후화 수준 등에 차이로 인한 것이기 때문입니다.
재개발은 일반적으로 재건축에 비해 좀 더 공공의 성격을 가지고 있습니다. 노후화되고 슬럼화가 진행되고 있는 지역을 대상으로 상하수도 시설이나 도시가스, 도로 등의 기반 시설을 정비하면서 신규 주택을 건설하기 때문입니다. 그에 비해 재건축은 지역의 상하수도, 도로등 기반 시설이 비교적 양호한 곳에서 주로 노후화된 건축물을 철거하고 신규 주택 등을 건설하게 됩니다. 물론 그 과정에서 일부 기반 시설의 정비는 발생할 수 있지만 재개발과 같이 대대적인 정비를 하는 경우는 잘 없습니다.
이 외에도 도시 및 주거환경정비법상 재건축 초과이익 환수제나 안전진단 등 세부 항목에서도 차이가 지만 전문적인 내용이라 너무 복잡하고 단시간에 이해를 하기는 쉽지 않습니다. 전문적으로 관련 사항들을 공부하고 싶은 분들은 전문 서적을 찾아 공부할 것을 추천해 드립니다. 이런 전문적인 내용보다는 단순하게 투자 측면에서의 차이와 장단점에 대해 알아보겠습니다.
프로 스포츠에 비유하자면 재건축은 어느 정도 검증이 된 대학 졸업 신인이고, 재개발은 아직 검증은 부족하지만 성장성이 높은 고졸 신인으로 보면 될 것 같습니다. 그 이유는 재건축은 주위의 상권, 학군 등이 잘 갖춰진 곳이 많아 재건축 후 미래의 시세차익이 어느 정도 예측이 가능하지만, 재개발의 경우 기반 시설이 낙후되고 주위 상권, 학군 등이 황폐한 곳에서 진행되는 경우가 많아 재개발 이후에 일어날 변화를 일반인들이 예측하기가 쉬운 편이 아니기 때문입니다. 특히 대규모 재개발의 경우 신도시와도 유사한 부분이 있다고 할 수 있습니다. 그래서 부동산 경험이 많은 분들이 도시 개발 계획이나 향후의 발전 가능성을 보고 재개발 지역을 나름의 확신을 고 투자하는 경우를 많이 본 것 같습니다.
이런 차이에도 불구하고 재개발이든 재건축이든 모든 정비사업에서 중요한 점은 사업성이 있어야 한다는 것입니다. 사업성이 좋다는 말은 쉽게 말해 내 돈은 적게 들고 향후 지어지는 건물의 가치는 높아야 한다는 말입니다. 정비사업에서 사업성이 좋을려면 새로 짓는 아파트의 일반 분양의 수가 많아야 됩니다. 그에 반해 그 수익을 나눠가질 조합원의 수는 적을수록 유리합니다. 그래서 보통 주택을 허물고 새 아파트를 올리는 정비사업이 수익성이 높고, 오래된 아파트나 빌라를 허물고 새 아파트를 올리는 정비사업이 수익성이 낮은 경우가 많습니다. 물론 해당 지역의 입지가 좋아서 일반 분양시 분양가를 높일 수 있는 지역이라면 금상첨화라고 할 수 있습니다.
지금까지 재개발, 재건축의 정의와 투자시 고려해야 할 내용에 대해 알아보았습니다. 최근 부동산 경기가 좋지 않기에 투자수요가 많은 재개발, 재건축의 시세가 많이 하락했습니다. 이럴 때 일수록 사업성이 좋고 저평가된 재개발, 재건축을 찾을 수 있다면 남들보다 훨씬 더 큰 수익을 얻을 수 있을 것입니다. 남들보다 앞서 용기있게 투자할 수 있는 현명한 투자자가 되면 좋겠습니다.